Александр Пулатов
Эксперт по приемке квартир от застройщика.
В личные сообщения поступает много вопросов, на самые актуальные и частые из них, буду отвечать здесь. Вы может задать любой вопрос по теме недвижимости и я отвечу на него в течение суток.
Вопрос эксперту
Здравствуйте, Александр!
Подскажите, пожалуйста, через месяц принимать квартиру, а тут под ёлку прилетело Постановление Правительства РФ №2380.
Подскажите, что вы, как специалист, будете считать на приемке "существенными" недостатками (следовательно, основание не подписывать АПП), а что - "несущественными"?
Подскажите, пожалуйста, через месяц принимать квартиру, а тут под ёлку прилетело Постановление Правительства РФ №2380.
Подскажите, что вы, как специалист, будете считать на приемке "существенными" недостатками (следовательно, основание не подписывать АПП), а что - "несущественными"?
Здравствуйте!
Специалист, подходящий под пункт «К» согласно нового постановления, необходим только в случае, если в квартире выявлены существенные недостатки, либо же есть разногласия с застройщиком касательно списка несущественных недостатков.
Также, важно понимать, что выезд специалиста Нострой согласовывается с застройщиком отдельно, не ранее, чем через 3 дня после первичного осмотра. Также услуги такого специалиста обязан оплатить застройщик в случае, если недостатки подтверждаются. Или дольщик, если не подтвердятся.
Квалификация специалиста для первичного осмотра при этом законом не предусмотрена. Первичный осмотр Вы можете произвести и самостоятельно.
Точного перечня существенных/несущественных недостатков не существует. Нормативные акты (СП, ГОСТ, ПУЭ и так далее) дают нам лишь перечень допусков и нарушений.
Согласно Постановлению, существенность определяет третья сторона: приглашенный эксперт.
Я считаю существенными все недостатки, наличие или процесс устранения которых мешают проживанию в квартире.
Это все недостатки по тепловизионному осмотру, многие по электрике, протечки, нарушения пожарных норм, системы вентиляции и отопления. Также любые дефекты, которые предполагают грязные или пыльные работы в процессе их устранения.
Специалист, подходящий под пункт «К» согласно нового постановления, необходим только в случае, если в квартире выявлены существенные недостатки, либо же есть разногласия с застройщиком касательно списка несущественных недостатков.
Также, важно понимать, что выезд специалиста Нострой согласовывается с застройщиком отдельно, не ранее, чем через 3 дня после первичного осмотра. Также услуги такого специалиста обязан оплатить застройщик в случае, если недостатки подтверждаются. Или дольщик, если не подтвердятся.
Квалификация специалиста для первичного осмотра при этом законом не предусмотрена. Первичный осмотр Вы можете произвести и самостоятельно.
Точного перечня существенных/несущественных недостатков не существует. Нормативные акты (СП, ГОСТ, ПУЭ и так далее) дают нам лишь перечень допусков и нарушений.
Согласно Постановлению, существенность определяет третья сторона: приглашенный эксперт.
Я считаю существенными все недостатки, наличие или процесс устранения которых мешают проживанию в квартире.
Это все недостатки по тепловизионному осмотру, многие по электрике, протечки, нарушения пожарных норм, системы вентиляции и отопления. Также любые дефекты, которые предполагают грязные или пыльные работы в процессе их устранения.
Подскажите, пожалуйста, про замеры радиации, ЭМП и аммиака, входит ли это в базовый осмотр и как исправлять в случае нарушения.
Добрый день!
В стоимость комплексного осмотра без доплаты входит замер радиации и электро-магнитного поля. Замер концентрации аммиака в воздухе осуществляется за доплату - в 500 руб.
Мое оборудование позволяет провести первичную диагностику по этим параметрам. В случае положительного результат нужно будет определить источник, в следствие которого идут превышения ЭМП, радиации или аммиака. После этого выбирать способ их устранения.
В некоторых случаях, если нарушение не возможно устранить, то Ваша квартира по СанПину будет признана непригодной для проживания. Как правило, есть два варианта в таких случаях: расторжение договора с компенсацией или предоставления аналогичной квартиры.
В стоимость комплексного осмотра без доплаты входит замер радиации и электро-магнитного поля. Замер концентрации аммиака в воздухе осуществляется за доплату - в 500 руб.
Мое оборудование позволяет провести первичную диагностику по этим параметрам. В случае положительного результат нужно будет определить источник, в следствие которого идут превышения ЭМП, радиации или аммиака. После этого выбирать способ их устранения.
В некоторых случаях, если нарушение не возможно устранить, то Ваша квартира по СанПину будет признана непригодной для проживания. Как правило, есть два варианта в таких случаях: расторжение договора с компенсацией или предоставления аналогичной квартиры.
Сколько по времени длится приемка квартиры, при вашем участии? Застройщик говорит в письме, что выделяется 45 минут.
Время приемки зависит от площади квартиры и количества дефектов.
В среднем мы ориентируемся на час, для типовой однокомнатной квартиры. Но конечно это все индивидуально.
В моей практике была приемка и 5 часов)
Я лично клиентов никак не ограничивал по времени, и нет никаких доп условий в виде определённого временного отрезка.
Застройщик не имеет права ограничивать вас по времени, это не законно. Если такое происходит, попросите застройщика, сослаться на норму закону или пункт в 214-ФЗ.
В среднем мы ориентируемся на час, для типовой однокомнатной квартиры. Но конечно это все индивидуально.
В моей практике была приемка и 5 часов)
Я лично клиентов никак не ограничивал по времени, и нет никаких доп условий в виде определённого временного отрезка.
Застройщик не имеет права ограничивать вас по времени, это не законно. Если такое происходит, попросите застройщика, сослаться на норму закону или пункт в 214-ФЗ.
Добрый день! Скажите, на что обратить внимание при приемке подземного паркинга? Это сложное техническое сооружение, мы ведь принимаем не только машино-место, но и все оборудование паркинга. А там и пожарка, и вентиляция и пр.
Добрый день! К сожалению, зачастую характеристики парковочного места на подземной парковке в ДДУ, или ДКП очень размыты, поэтому необходимо фактически проверить площадь на предмет соответствия заявленной в договоре.
Относительно общего оборудования паркинга, так как и общедомового имущества - застройщик его передает в управляющую компании прежде всего. И зачастую фактически акт приема-передачи этого имущества уже подписан до передачи квартир/парковочных мест дольщикам.
Относительно общего оборудования паркинга, так как и общедомового имущества - застройщик его передает в управляющую компании прежде всего. И зачастую фактически акт приема-передачи этого имущества уже подписан до передачи квартир/парковочных мест дольщикам.
Здравствуйте, Александр! Помогите, пожалуйста, мне разобраться с моей бедой. Я совершенно не разбираюсь в строительстве, и, похоже, застройщик этим воспользовался. Купила дом, а приемку со специалистом не делала. Теперь вот что имею: окна продуваются, в стенах трещины, насос сломался из-за того, что застройщик не поставил фильтр на воду. А они говорят, что все по договору и ответственности не несут. До покупки все были такие милые, а теперь трубку берут раз в неделю. Как мне заставить их исправить все эти ужасные дефекты или хотя бы получить компенсацию? Помогите, я уже в отчаянии!
Здравствуйте, Виктория! Очень сожалею о вашей ситуации, но давайте разберемся по порядку и попробуем найти варианты.
Первое, что вам нужно сделать, это внимательно изучить ваш договор с застройщиком. Особое внимание обратите на пункты, касающиеся гарантийных обязательств и условий приемки дома. Если в договоре есть оговорки о том, что вы принимали объект без претензий, это может усложнить дело, но не делает его безнадежным.
По нормативам, окна должны обеспечивать герметичность. Если они продуваются, значит, есть нарушения ГОСТа. Необходимо зафиксировать этот дефект актом осмотра. В идеале, привлеките независимого эксперта для составления акта.
Косые трещины в стенах – это серьезное нарушение, которое может свидетельствовать о проблемах с фундаментом или конструкцией здания.
Если застройщик не установил фильтр и это привело к поломке насоса и системы водоснабжения, это явное нарушение. Обратитесь к независимому сантехнику для оценки ущерба и составления сметы.
Юридические шаги:
Претензия. Составьте письменную претензию застройщику с перечислением всех выявленных дефектов и требованием их устранения или компенсации. Укажите, что в случае отказа вы будете обращаться в суд. Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении.
Экспертиза. Проведите независимую строительную экспертизу. Ее заключение будет весомым доказательством в суде.
Если застройщик откажется выполнять требования, подавайте иск в суд. В исковом заявлении укажите все дефекты, стоимость устранения и приложите копии всех актов и экспертиз. Нужен будет юрист, я посоветую толкового.
В вашем случае актуальны следующие статьи Гражданского кодекса РФ:
Ст. 724: Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы.
Ст. 754: Ответственность подрядчика за качество работ. Подрядчик несет ответственность за допущенные отклонения от строительных норм и правил, даже если заказчик согласился на такие отклонения.
Ст. 755: Гарантии качества в договоре строительного подряда.
Ст. 756: Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ.
Эти статьи устанавливают, что вы имеете право на исправление дефектов и компенсацию в течение 5 лет с момента приемки дома.
К сожалению, такие ситуации не редкость, и застройщики часто пользуются неосведомленностью клиентов. Важно не опускать руки и не бояться бороться за свои права. Действуйте уверенно и последовательно.
Я готов помочь вам с составлением документов и консультацией по дальнейшим шагам. Мы обязательно добьемся справедливости и заставим застройщика выполнить свои обязательства. Держитесь, все будет хорошо🤝
Первое, что вам нужно сделать, это внимательно изучить ваш договор с застройщиком. Особое внимание обратите на пункты, касающиеся гарантийных обязательств и условий приемки дома. Если в договоре есть оговорки о том, что вы принимали объект без претензий, это может усложнить дело, но не делает его безнадежным.
По нормативам, окна должны обеспечивать герметичность. Если они продуваются, значит, есть нарушения ГОСТа. Необходимо зафиксировать этот дефект актом осмотра. В идеале, привлеките независимого эксперта для составления акта.
Косые трещины в стенах – это серьезное нарушение, которое может свидетельствовать о проблемах с фундаментом или конструкцией здания.
Если застройщик не установил фильтр и это привело к поломке насоса и системы водоснабжения, это явное нарушение. Обратитесь к независимому сантехнику для оценки ущерба и составления сметы.
Юридические шаги:
Претензия. Составьте письменную претензию застройщику с перечислением всех выявленных дефектов и требованием их устранения или компенсации. Укажите, что в случае отказа вы будете обращаться в суд. Отправьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении.
Экспертиза. Проведите независимую строительную экспертизу. Ее заключение будет весомым доказательством в суде.
Если застройщик откажется выполнять требования, подавайте иск в суд. В исковом заявлении укажите все дефекты, стоимость устранения и приложите копии всех актов и экспертиз. Нужен будет юрист, я посоветую толкового.
В вашем случае актуальны следующие статьи Гражданского кодекса РФ:
Ст. 724: Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы.
Ст. 754: Ответственность подрядчика за качество работ. Подрядчик несет ответственность за допущенные отклонения от строительных норм и правил, даже если заказчик согласился на такие отклонения.
Ст. 755: Гарантии качества в договоре строительного подряда.
Ст. 756: Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ.
Эти статьи устанавливают, что вы имеете право на исправление дефектов и компенсацию в течение 5 лет с момента приемки дома.
К сожалению, такие ситуации не редкость, и застройщики часто пользуются неосведомленностью клиентов. Важно не опускать руки и не бояться бороться за свои права. Действуйте уверенно и последовательно.
Я готов помочь вам с составлением документов и консультацией по дальнейшим шагам. Мы обязательно добьемся справедливости и заставим застройщика выполнить свои обязательства. Держитесь, все будет хорошо🤝
Мы строим частный дом, заливали фундаментную плиту. Застройщик уверял, что стеклопластиковая арматура – это современное решение, которое ничем не хуже стальной, только дешевле и не ржавеет. Вроде бы все логично, но после заливки стали сомневаться – а точно ли такой фундамент будет надежным? Не будет ли проблем в будущем?
Вы правильно сделали, что начали сомневаться после заливки, но лучше бы такие вопросы решались до начала работ. Короткий ответ: стеклопластиковая арматура (СПА) не подходит для фундаментных плит, и застройщик просто сэкономил на вас, выдав это за «современные технологии».
Теперь подробно разберем, почему это проблема.
Во-первых, СПА в 6-8 раз менее жесткая, чем стальная арматура. Это значит, что фундаментная плита при нагрузках будет больше прогибаться. Если плита начнет гулять, появятся трещины в бетоне, что в будущем скажется на прочности всего дома.
Во-вторых, стеклопластиковая арматура ломается без предупреждения. Сталь при перегрузке сначала деформируется, а СПА – просто хрусть, и все. В фундаментных плитах важна именно пластичность, а не только прочность на разрыв.
Еще один нюанс – адгезия с бетоном. Да, СПА имеет рифления, но все равно сцепляется с бетоном хуже, чем сталь. В результате возможно отслоение арматуры внутри плиты, и это уже не просто «небольшая проблема», а повод задуматься о долговечности всей конструкции.
Ну и не забываем про огнестойкость. В случае пожара или сильного нагрева плиты (например, при летнем солнце и темных плиточных покрытиях) СПА теряет прочность. Сталь выдерживает высокие температуры, а стеклопластик – нет.
Также у стеклопластика проблемы с соединением – его нельзя сваривать. Каркас собирается на пластиковых хомутах или вязальной проволоке, а это не обеспечивает нужную монолитность конструкции.
Теперь подробно разберем, почему это проблема.
Во-первых, СПА в 6-8 раз менее жесткая, чем стальная арматура. Это значит, что фундаментная плита при нагрузках будет больше прогибаться. Если плита начнет гулять, появятся трещины в бетоне, что в будущем скажется на прочности всего дома.
Во-вторых, стеклопластиковая арматура ломается без предупреждения. Сталь при перегрузке сначала деформируется, а СПА – просто хрусть, и все. В фундаментных плитах важна именно пластичность, а не только прочность на разрыв.
Еще один нюанс – адгезия с бетоном. Да, СПА имеет рифления, но все равно сцепляется с бетоном хуже, чем сталь. В результате возможно отслоение арматуры внутри плиты, и это уже не просто «небольшая проблема», а повод задуматься о долговечности всей конструкции.
Ну и не забываем про огнестойкость. В случае пожара или сильного нагрева плиты (например, при летнем солнце и темных плиточных покрытиях) СПА теряет прочность. Сталь выдерживает высокие температуры, а стеклопластик – нет.
Также у стеклопластика проблемы с соединением – его нельзя сваривать. Каркас собирается на пластиковых хомутах или вязальной проволоке, а это не обеспечивает нужную монолитность конструкции.