На завершающих этапах строительства многоквартирных домов дольщики обязаны провести приемку своих квартир, процедуру, в ходе которой осматривается приобретенное жилье на предмет текущего состояния и выполненных работ. Иногда бывают ситуации, когда застройщик уведомляет будущего владельца о том, что на осмотр отводится всего лишь час или того меньше. Однако такие ограничения, с точки зрения законодательства, считаются неправомерными. Важно не соглашаться на подобные условия и, тем более, не подписывать какие-либо документы без должного внимания.
Попробуем разобраться, почему застройщик может нарушать закон и что предпринять, если вас пытаются вытеснить из квартиры после истечения установленного времени.
Согласно действующему законодательству в России, дольщик имеет полное право осмотреть приобретенное жилье до подписания передаточного акта или другого документа, подтверждающего передачу прав на объект долевого строительства. Закон также предусматривает, что покупатель может потребовать составления акта, в котором будут отражены все выявленные нарушения и несоответствия проекту. В случае обнаружения недостатков дольщик вправе отказаться от подписания акта до тех пор, пока застройщик не устранил все выявленные нарушения.
Рассмотрим несколько рекомендаций для дольщиков, чтобы обезопасить себя при проведении приемки:
Как проходит приемка квартиры?
Согласно действующему законодательству, есть только один способ извещения дольщика о том, что жилье готово к приёму – письменное уведомление с вручением лично. В случае телефонного звонка, отправки электронного письма или иного вида сообщения присутствие покупателя на объекте расценивается как добрая воля и не может быть никак ограничено. Важно отметить, что при отправке письменного уведомления законом предусмотрен срок, в течение которого дольщик должен будет приступить к приемке – минимум 7 дней. Он ни в коем случае не подразумевает под собой какое-либо ограничение. Это лишь срок для начала самой приемки, но никак не установка для непосредственного осмотра.
Повторю, что дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема, если будут обнаружены нарушения и серьезные дефекты, которые застройщик обязан устранить.
Как быть в случае угроз от представителя застройщика или прораба?
Представитель строительной компании может попытаться угрожать вам возможными штрафами и ссылками на законы, если вы решите отказаться от приемки жилья или запросите дополнительное время для осмотра. Однако важно осознать, что подобное поведение является неправомерным и может представлять серьезную угрозу для самого представителя и компании.
Согласно 214-ФЗ, застройщик обязан передать покупателю объект недвижимости, который соответствует технической документации, условиям договора и градостроительным нормам. При выявлении хотя бы одного нарушения у вас есть полное право отказаться от приемки до устранения выявленных проблем.
Важно отметить, что при проведении приемки квартиры у сотрудника строительной компании должны быть соответствующие документы, подтверждающие факт передачи недвижимости. Отсутствие этих документов также является основанием для отказа.
Если вас вытесняют из жилья насильственными или обманными методами до завершения осмотра, рекомендуется подготовить заказное письмо на имя застройщика. В этом документе следует описать обстоятельства ситуации и требовать полного осмотра квартиры. Этот документ может быть использован в суде как доказательство недобросовестного поведения застройщика. В случае отказа строительной компании от осмотра или передачи квартиры, ей грозят штрафные санкции и неустойки. При реальных угрозах физической расправы или шантажа, рекомендуется сразу же обращаться за помощью к полиции. И такое, к сожалению, бывало.
Может ли компания передать квартиру в одностороннем порядке?
Случается, что застройщик угрожает покупателю тем, что оформит передачу квартиры в одностороннем порядке, то есть без участия дольщика. Такой сценарий возможен и предусмотрен 214-ФЗ, однако его можно организовать только при условии, что покупатель сознательно уклоняется или отказывается от проведения приемки квартиры. Если в ходе осмотра будут предъявлены претензии касательно текущего состояния и качества жилья, воспользоваться односторонней передачей застройщик не сможет (при условии, что претензии имеют под собой обоснование). Получите письменное подтверждение того, что застройщик был уведомлен о непредоставлении времени на осмотр и прием жилья.
Советы для дольщиков
Помните, что любые нарушения или неправомерные действия со стороны застройщика необходимо фиксировать письменно путем составления актов. Делайте это при наличии свидетелей, которыми должны быть незаинтересованные лица: соседи, рабочие, юристы и пр.
Факты нарушений и требования по их устранению необходимо отправлять в виде ценных или заказных писем с описью вложений и уведомлением. Возможность лично вручить письмо существует, однако она не позволяет определить, имеет ли право сотрудник компании получать такие документы. Отправка является более эффективным способом.
Все задокументированные нарушения строительной компании могут быть использованы в ходе судебного процесса. Их отсутствие значительно осложнит возможность доказательства вашей правоты, поэтому всегда фиксируйте любые подобные ситуации. Решайте все возможные споры с застройщиком только в таком формате, чтобы иметь доказательную базу. При необходимости проконсультируйтесь с юристом и строительным экспертом.
Смотреть отчеты о приемках
Как исправить нарушения при приемке квартиры?
В случае обнаружения дефектов и подготовке требований по устранению застройщик обязуется провести все необходимые работы в разумный срок. Практика показывает, что для этого достаточно от 15 до 45 дней. Если в указанный период нарушения не устранены, дольщик имеет право потребовать денежную компенсацию.
В реальных ситуациях при возникновении спора застройщики, как правило, сами изъявляют желание устранить нарушения до судебного процесса. Но если были затянуты сроки и дольщик получил решение суда о денежном возмещении, строительная компания выберет этот вариант, нежели устранение дефектов за свой счет.
Что делать при отказе застройщика устранять выявленные дефекты?
Если застройщик отказывается исправлять выявленные нарушения, вы, как будущий владелец недвижимости, должны подготовить претензию на его имя. При игнорировании претензии вам необходимо пригласить стороннего специалиста и подготовить заключение о наличии дефектов со ссылками на конкретные строительные нормы и правила. Суммы определяются с учетом сметы на выполнение работ. Далее с этим набором документов вы обращаетесь в суд. В ходе разбирательств суд постановит, что застройщик обязан устранить текущие нарушения.
Как правило, при обнаружении нарушений и подготовке претензии застройщик может устранить все выявленные отклонения в течение 1–2 месяцев. Если за этот срок не были выполнены работы или полностью проигнорированы требования, вероятность, что компания что-либо сделает после, невелика. В этом случае единственный способ добиться соблюдения своих интересов – это обращение суд. В судебном порядке от застройщика будет потребовано возмещение ущерба. Это решение компания никак не может проигнорировать, иначе она столкнется со штрафными санкциями и другими серьезными проблемами.
На связи с Вами, Александр Пулатов.
Узнавайте первыми о новых публикациях, розыгрышах, акциях и полезных советах:
✔️Группа в ВК
✔️Канал в Телеграме