ЖК «Елизаветинский»: приемка квартиры

Объект осмотра: квартира в ЖК «Елизаветинский» (Калининград, ул. Елизаветинская), предчистовая отделка, дом сдан.
Дата осмотра: 26 октября 2026 года.
Метод осмотра: визуальный и измерительный контроль, без вскрытий.

Сегодня я принимал квартиру в ЖК «Елизаветинский» на улице Елизаветинской. Отделка предчистовая, дом уже сдан. Предчистовая звучит как «почти готово», но под ровным на вид слоем стяжки и штукатурки я нашел пустоты, трещины и проблемы с окнами.

По итогам осмотра в акте 16 замечаний и 6 контрольных замеров. Рассказываю по порядку.

Главное за минуту. Стяжка с пустотами, трещинами и без демпферной ленты. Штукатурка с пустотами и трещинами, особенно на стыке перегородок с плитой перекрытия. Нарушена герметичность монтажных швов окон снаружи и изнутри, есть ошибка в анкерном креплении рамы. Газовый котел висит с отклонением 10 мм, на нем плесень. В квартире нет газа и воды, поэтому проверить котел, отопление и водопровод в работе я не смог.

Содержание

Чем я проверял
1. Входная дверь и радиаторы
2. Стяжка пола: пустоты, трещины, нет демпферной ленты
3. Штукатурка: пустоты на стыке с потолком
4. Окна: герметик, монтажные швы, крепление
5. Стояки и перекрытие
6. Газовый котел
7. Нет газа и воды, счетчики без пломб
8. Контрольные замеры: что в норме
Мнение эксперта
Что входит в мою приемку квартиры
Читайте также

Чем я проверял

Лазерный дальномер, двухметровая поверенная рейка, электронная метровая рейка, лазерный построитель плоскостей, термоанемометры, термогигрометр, влагомер, ультразвуковой измеритель прочности, дозиметр и измеритель электромагнитного поля.

1. Входная дверь и радиаторы

На замке входной двери царапины, дверь требует регулировки (ГОСТ 31173-2016).

На радиаторах отопления царапины и механические повреждения. Радиатор — это оборудование, которое вы оплатили по ДДУ, и принимать его с повреждениями не нужно (СП 73.13330.2016).

2. Стяжка пола: пустоты, трещины, нет демпферной ленты

Плоскость стяжки нарушена, под двухметровой рейкой видны просветы. При простукивании нашлись пустоты, есть трещины. Демпферная лента по периметру местами отсутствует. Без нее стяжка жестко упирается в стены, при усадке и перепадах температуры трескается, а шум от шагов уходит в стены к соседям (СП 71.13330.2017, СП 29.13330.2011).

3. Штукатурка: пустоты на стыке с потолком

Отклонения плоскости стен больше нормы, пустоты и усадочные трещины. Больше всего пустот на стыке перегородок с плитой перекрытия: там, где должен быть деформационный шов, штукатурка висит на воздухе (СП 71.13330.2017).

Почему это важно: перекрытие прогибается под нагрузкой, а перегородка нет. Если шов не устроен правильно, по этой линии пойдет трещина уже после вашего ремонта, через обои или покраску.

4. Окна: герметик, монтажные швы, крепление

Внутренний герметик нарушен. Пароизоляционный слой монтажного шва должен быть сплошным, иначе влага из квартиры попадает в пену, и шов промерзает (ГОСТ 30971-2012).

Царапины на стеклопакетах, отдельные створки требуют регулировки, нужен клининг (ГОСТ 24866-2014).

Шов примыкания фасада к окну негерметичен снаружи, а шов примыкания откоса к раме изнутри нарушен. Снаружи это путь для воды, изнутри — для холода и конденсата.

Профили и фурнитура. Непрокрашенные сварные швы, уплотнительные резинки вылезают и не зафиксированы, штапики установлены с нарушением, нет декоративных накладок на дренажных отверстиях (ГОСТ 30673-99). Защитная пленка снаружи не снята: если она простоит зиму и лето на солнце, ее потом не отодрать без следов.

Анкерное крепление рамы выполнено с нарушением технологии (СП 70.13330.2012, ГОСТ 30971-2012). Окно держится не так, как должно, и со временем может начать «гулять» в проеме.

5. Стояки и перекрытие

Межтрубное пространство стояков не заполнено негорючим материалом. Это требование пожарной безопасности: через пустую гильзу огонь и дым проходят на соседний этаж, а заодно и звук (СП 40-107-2003).

В плите перекрытия не заделано технологическое отверстие (СП 63.13330.2018).

6. Газовый котел

В квартире поквартирное отопление от двухконтурного газового котла. На элементе дымоудаления поврежденное покрытие, на корпусе котла плесень, а сам котел висит с отклонением 10 мм (СП 60.13330.2020). Котел нужно перевесить по уровню: это влияет на работу теплообменника и отвод конденсата.

7. Нет газа и воды, счетчики без пломб

На момент осмотра в квартире нет ни газа, ни воды. Это значит, что квартира непригодна для использования по назначению, а котел, отопление и водопровод проверить в работе невозможно. Приборы учета не опломбированы.

Совет: не подписывайте акт приема-передачи, пока не подключены газ и вода и не опломбированы счетчики.

8. Контрольные замеры: что в норме

Прочность стяжки — в норме, прибор показал около 25 МПа.
Тяга в вентканалах — есть, скорость потока около 1 м/с на решетке.
Влажность воздуха — повышена, около 85% при 11 °C. Квартира не отапливается, и начинать мокрые работы и чистовую отделку в таких условиях нельзя.
Влажность штукатурки — в норме.
Электромагнитное поле — в норме.
Радиационный фон — в норме, около 0,19 мкЗв/ч.

Мнение эксперта

Предчистовая отделка — это не ремонт, а основание под него. И если основание с пустотами и трещинами, то за ламинат, плитку и покраску вы заплатите дважды. В этой квартире главное — переделать проблемные зоны стяжки и штукатурки, привести в порядок монтажные швы окон и подключить газ и воду. Все это застройщик обязан сделать по акту, бесплатно для дольщика. Заказчик получил акт с фото и ссылками на нормы, с ним разговор с застройщиком идет по существу.